هزینه این خرابی های خانه با مستأجر نیست؛ قانون چه می گوید؟ کپی عنوان

هزینه تعمیرات با کیست؟

خرابی پکیج، سوختن موتور کولر، نشتی لوله آب یا از کار افتادن آسانسور می تواند یک هزینه پیش بینی نشده به مخارج ماهانه خانواده اضافه کند. اما نکته ای که بسیاری از مالکان و مستأجران از آن اطلاع ندارند، این است که قرار نیست هزینه تمام خرابی های خانه را مستأجر بپردازد. قانون برای این موضوع چارچوب مشخصی دارد و در برخی موارد، حتی اگر خرابی در زمان سکونت مستأجر اتفاق افتاده باشد، پرداخت هزینه اصولا بر عهده صاحبخانه است.

تصور کنید در یک روز سرد زمستانی پکیج خانه ناگهان از کار می افتد. تعمیرکار پس از بررسی اعلام می کند که برد دستگاه سوخته و باید تعویض شود. مستأجر با صاحبخانه تماس می گیرد، اما مالک معتقد است چون دستگاه در زمان سکونت مستأجر خراب شده، پرداخت هزینه نیز با اوست.

این اختلاف برای بسیاری از مستأجران آشناست، اما آیا مالک واقعا می تواند چنین هزینه ای را از مستأجر مطالبه کند؟

پاسخ به نوع خرابی، علت آن و شرایط قرارداد اجاره بستگی دارد. طبق قانون مدنی، تعمیراتی که برای قابل استفاده بودن ملک ضروری هستند، اصولا بر عهده مالک قرار دارند؛ مگر اینکه توافق معتبر یا عرف متفاوتی وجود داشته باشد.

قانون درباره هزینه تعمیرات خانه چه می گوید؟

بر اساس ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارجی که برای استفاده از ملک اجاره ای ضروری هستند، بر عهده مالک است؛ مگر اینکه شرط دیگری در قرارداد تعیین شده یا عرف محل برخلاف آن باشد.

ماده 486 قانون مدنی

تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.

به زبان ساده، مستأجر مسئول تمام فرسودگی های ساختمان نیست. اگر تجهیزاتی که برای سکونت عادی ضروری هستند، بر اثر عمر بالا یا مشکلات زیرساختی خراب شوند، هزینه تعمیر آنها اصولا به مالک مربوط می شود.

در مقابل، هزینه های مصرفی، سرویس های دوره ای و خسارت هایی که مستأجر بر اثر استفاده نادرست به وجود آورده است، وضعیت متفاوتی دارند.

برای روشن شدن موضوع، چند مورد از رایج ترین هزینه های ساختمان را بررسی می کنیم.

هزینه تعمیر پکیج با مالک است یا مستاجر؟

پکیج از وسایلی است که خرابی آن به خصوص در فصل سرما می تواند دردسر زیادی برای ساکنان ایجاد کند. با این حال، هر نوع خرابی پکیج به معنی مسئولیت صاحبخانه نیست.

اگر پکیج به سرویس دوره ای، تنظیم فشار یا هواگیری معمول نیاز داشته باشد، هزینه اغلب بر عهده مستأجر است. اما اگر مبدل، برد یا قطعات اصلی دستگاه به دلیل فرسودگی از کار افتاده باشند، تعمیر اساسی اصولا بر عهده مالک قرار می گیرد.

برای مثال، مستأجری که به تازگی خانه ای را اجاره کرده و پس از مدت کوتاهی متوجه خرابی اساسی پکیج می شود، نباید بدون بررسی علت خرابی، مسئولیت تمام هزینه را بپذیرد.

نکته مهم این است که گران بودن یک قطعه به تنهایی ملاک نیست. باید مشخص شود دستگاه چرا خراب شده و آیا مستأجر در ایجاد مشکل نقشی داشته است یا خیر.

موتور کولر سوخته؛ مالک باید هزینه بدهد یا مستأجر؟

با شروع فصل گرما، اختلاف بر سر هزینه تعمیر کولر نیز بیشتر مطرح می شود. گاهی کولر تنها به تعویض پوشال، نظافت یا سرویس معمول نیاز دارد و گاهی موتور یا قطعات اصلی آن از کار افتاده اند.

تعویض پوشال و نگهداری معمول کولر آبی اغلب از هزینه های جاری مستأجر محسوب می شود. اما اگر موتور کولر بر اثر فرسودگی بسوزد یا دستگاه به تعمیرات اساسی نیاز پیدا کند، هزینه اصولا بر عهده مالک خواهد بود.

این موضوع درباره کولر گازی نیز صدق می کند. شست وشوی فیلترها و سرویس معمول با تعویض کمپرسور فرسوده تفاوت دارد.

البته اگر بررسی فنی نشان دهد که خرابی بر اثر دستکاری یا استفاده نادرست مستأجر اتفاق افتاده است، ممکن است او مسئول جبران خسارت باشد.

خسارت ترکیدگی لوله آب ساختمان بر عهده کیست؟

نشتی آب از دیوار یا سقف می تواند علاوه بر هزینه تعمیر، باعث آسیب به کابینت، کف پوش و حتی واحدهای مجاور شود.

اگر لوله کشی اصلی ساختمان به دلیل پوسیدگی یا فرسودگی دچار مشکل شده باشد، هزینه تعمیر اصولا بر عهده مالک است. زیرا لوله کشی از تأسیسات ضروری ملک محسوب می شود.

اما اگر مستأجر هنگام نصب تجهیزات، سوراخ کاری یا تغییرات داخل خانه به لوله آسیب زده باشد، موضوع متفاوت خواهد بود.

همچنین گرفتگی معمول سینک آشپزخانه ناشی از ورود چربی و پسماند، با پوسیدگی لوله فاضلاب داخل دیوار یکسان نیست.

در چنین شرایطی، گزارش تعمیرکار و عکس از محل خرابی می تواند به مشخص شدن علت مشکل کمک کند.

آسانسور ساختمان خراب شده؛ آیا مستأجر باید سهم بدهد؟

فرض کنید مدیر ساختمان اعلام می کند آسانسور به تعمیر اساسی نیاز دارد و هر واحد باید مبلغ جداگانه ای پرداخت کند.

آیا مستأجری که هر ماه شارژ ساختمان می پردازد، موظف است سهم تعمیر اساسی آسانسور را هم پرداخت کند؟

باید میان سرویس دوره ای آسانسور و تعمیرات اساسی آن تفاوت گذاشت.

هزینه سرویس ماهانه و نگهداری معمول آسانسور غالبا از محل شارژ جاری ساختمان تأمین می شود؛ اما تعویض موتور، بازسازی سیستم کنترل و تعمیرات اساسی ناشی از فرسودگی اصولا جزو هزینه های مالکان است.

نکته دیگر اینکه استفاده نکردن از آسانسور لزوما باعث معافیت مالک یک واحد از پرداخت سهم قانونی هزینه های مشترک نمی شود. بنابراین، مالک طبقه همکف نیز ممکن است در پرداخت تعمیرات مشترک ساختمان مسئول باشد.

شارژ ساختمان را چه کسی باید پرداخت کند؟

شارژ ساختمان با هزینه تعمیرات اساسی تفاوت دارد.

مبالغی که هر ماه برای نظافت راه پله، برق مشاعات، خدمات سرایدار و نگهداری معمول تجهیزات دریافت می شود، در اغلب قراردادهای اجاره بر عهده مستأجر است.

اما فرض کنید هیئت مدیره ساختمان تصمیم بگیرد نمای فرسوده را بازسازی کند یا پشت بام را به طور کامل ایزوگام کند. این هزینه ها ماهیت اساسی دارند و اصولا بر عهده مالکان واحدها هستند.

بنابراین، صرف اینکه هزینه ای تحت عنوان «شارژ فوق العاده» از ساکنان مطالبه شود، به معنی مسئولیت قطعی مستأجر نیست. ابتدا باید مشخص شود پول برای چه کاری دریافت می شود.

این هزینه ها معمولا با مالک است یا مستأجر؟

جدول هزینه های مالک و مستاجر

برای تشخیص سریع مسئولیت، می توان هزینه های رایج را به شکل زیر دسته بندی کرد:

این تقسیم بندی بر اساس قواعد عمومی و رویه متعارف تنظیم شده است. قرارداد، عرف محل و علت واقعی خرابی می توانند مسئولیت نهایی را تغییر دهند.

آیا مالک می تواند تمام هزینه تعمیرات را در قرارداد به مستأجر منتقل کند؟

یکی از نکات مهمی که هنگام اجاره خانه کمتر مورد توجه قرار می گیرد، متن قرارداد است.

ماده ۴۸۶ قانون مدنی صراحتا امکان وجود شرط خلاف یا عرف متفاوت را پیش بینی کرده است. بنابراین، نمی توان بدون بررسی قرارداد حکم داد که در همه شرایط هزینه تعمیرات اساسی با مالک است.

به همین دلیل، مستأجر باید پیش از امضای اجاره نامه بندهای مربوط به تعمیرات، نگهداری تجهیزات و هزینه های ساختمان را با دقت بخواند.

اگر قرارداد درباره نوع خاصی از تعمیر سکوت کرده باشد، قواعد عمومی قانون و عرف مربوط اهمیت پیدا می کنند.

اگر صاحبخانه هزینه تعمیرات را قبول نکرد، چه کنیم؟

فرض کنید لوله اصلی ساختمان ترکیده و خانه قابل استفاده نیست، اما مالک اعلام می کند که حاضر نیست هزینه تعمیر را پرداخت کند.

در چنین شرایطی، بهتر است مستأجر پیش از هر اقدامی علت خرابی را مستند کند. عکس، فیلم، فاکتور و گزارش تعمیرکار می توانند در اختلاف احتمالی مؤثر باشند.

پس از آن باید مشکل به صورت مکتوب به مالک اطلاع داده شود و درخواست رسیدگی مطرح شود.

اگر مالک همکاری نکرد، مستأجر می تواند بر اساس شرایط پرونده از راه های قانونی برای الزام به انجام تعمیرات یا پیگیری حقوق خود استفاده کند.

نکته مهم: مستأجر نباید تصور کند که همیشه می تواند بدون رضایت مالک هزینه تعمیرات را از اجاره ماهانه کم کند. چنین کاری بدون توافق یا مجوز قانونی ممکن است موجب اختلاف تازه ای درباره بدهی اجاره شود.

یک نکته مهم پیش از تحویل گرفتن خانه

بسیاری از اختلافات مربوط به تعمیرات زمانی آغاز می شوند که هیچ مدرکی از وضعیت اولیه ملک وجود ندارد.

ممکن است مستأجر پس از چند ماه متوجه شود موتور کولر از قبل مشکل داشته یا پکیج به تعمیر اساسی نیاز دارد، اما اثبات این موضوع دشوار باشد.

به همین دلیل، بهتر است هنگام تحویل خانه وضعیت تجهیزات اصلی بررسی و در صورت وجود نقص، در صورت جلسه تحویل ملک ثبت شود.

مشخص کردن مسئولیت تعمیرات در قرارداد و نگهداری مدارک نیز از اختلافات بعدی جلوگیری می کند.

در نهایت، پول کدام خرابی را نباید بدون بررسی پرداخت کرد؟

اگر پکیج، کولر، لوله کشی، آسانسور یا سایر تجهیزات اصلی ساختمان دچار خرابی شده اند، مستأجر نباید صرفا به دلیل اینکه هنگام خرابی در ملک سکونت داشته، مسئولیت پرداخت تمام هزینه را بپذیرد.

قانون میان مخارج ضروری ملک، نگهداری روزمره و خسارت ناشی از استفاده نادرست تفاوت قائل است. با این حال، هیچ فهرستی به تنهایی جای بررسی قرارداد و علت خرابی را نمی گیرد.

پس پیش از پرداخت هزینه یک تعمیر سنگین، ابتدا مشخص کنید خرابی ناشی از فرسودگی است یا استفاده نادرست، چه تعهدی در قرارداد ثبت شده و قانون درباره آن چه می گوید. همین بررسی ساده می تواند جلوی یک اختلاف پرهزینه میان صاحبخانه و مستأجر را بگیرد.

سوالات متداول درباره هزینه های مالک و مستأجر

۱. هزینه خرابی پمپ آب در مجتمع مسکونی با مالک است یا مستأجر؟

اگر پمپ آب ساختمان به دلیل فرسودگی یا خرابی قطعات اصلی نیاز به تعمیر اساسی یا تعویض داشته باشد، هزینه اصولا بر عهده مالکان است. اما سرویس و نگهداری دوره ای معمولا از محل شارژ جاری ساختمان پرداخت می شود.

۲. هزینه خرابی کابینت با مستأجر است یا مالک؟

اگر کابینت بر اثر پوسیدگی، رطوبت ناشی از مشکلات تأسیساتی یا فرسودگی طبیعی نیاز به تعمیر اساسی داشته باشد، هزینه اصولا با مالک است. اما شکستگی یا آسیب ناشی از استفاده نادرست مستأجر بر عهده خود او خواهد بود.

۳. هزینه تعمیر پمپ آب ساختمان به عهده کیست؟

تعمیرات اساسی پمپ آب و تعویض موتور فرسوده اصولا بر عهده مالکان واحدهای ساختمان است. هزینه های جزئی سرویس و نگهداری معمول نیز غالبا از شارژ ساختمان تأمین می شود.

۴. هزینه تعمیر درب پارکینگ با کیست؟

اگر موتور یا سیستم اصلی درب برقی پارکینگ بر اثر فرسودگی خراب شود، هزینه تعمیر اساسی اصولا بر عهده مالکان است. اما اگر یکی از ساکنان با خودرو به درب برخورد کند و باعث خرابی شود، مسئولیت جبران خسارت با شخص مقصر خواهد بود.

۵. هزینه سوختن موتور کولر با مالک است یا مستأجر؟

اگر موتور کولر به دلیل فرسودگی یا پایان عمر مفید بسوزد، هزینه تعمیر یا تعویض آن اصولا بر عهده مالک است. اما در صورت اثبات خرابی ناشی از استفاده نادرست یا کوتاهی مستأجر، او ممکن است مسئول پرداخت هزینه باشد.

۶. قانون مالک و مستأجر درباره هزینه تعمیرات چه می گوید؟

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارج ضروری برای استفاده از ملک اصولا بر عهده مالک است، مگر اینکه در قرارداد شرط دیگری تعیین شده یا عرف محل متفاوت باشد. مستأجر نیز مسئول خسارت های ناشی از تعدی یا تفریط خود است.

۷. طبق قانون هزینه تعمیرات پکیج با مالک است یا مستأجر؟

تعمیرات اساسی پکیج مانند تعویض برد یا مبدل فرسوده اصولا بر عهده مالک است. در مقابل، سرویس دوره ای، تنظیم فشار و نگهداری معمول غالبا بر عهده مستأجر قرار دارد. در نهایت علت خرابی و مفاد قرارداد تعیین کننده مسئول پرداخت هستند.