فسخ قرارداد ملکی

فسخ قرارداد ملکی

راهنمای کامل آشنایی با شرایط، انواع و تفاوت آن با اقاله و ابطال قرارداد

معاملات ملکی از مهم ترین قراردادهای مالی میان افراد محسوب می شوند و معمولا با مبالغ قابل توجهی انجام می گیرند. به همین دلیل، هرگونه اختلاف میان خریدار، فروشنده، موجر یا مستاجر می تواند خسارت های مالی و حقوقی زیادی به همراه داشته باشد. یکی از موضوعاتی که بسیاری از افراد پس از امضای مبایعه نامه یا قرارداد اجاره با آن مواجه می شوند، فسخ قرارداد ملکی است. گاهی یکی از طرفین به دلیل تخلف طرف مقابل، وجود عیب در ملک، عدم پرداخت ثمن یا تحقق یکی از شرایط قانونی، قصد برهم زدن قرارداد را دارد؛ اما نمی داند آیا از نظر قانون چنین حقی دارد یا خیر.

باید توجه داشت که هر قراردادی قابل فسخ نیست و صرف پشیمانی یا تغییر نظر، مجوز قانونی برای برهم زدن قرارداد محسوب نمی شود. قانون مدنی برای فسخ قرارداد شرایط مشخصی در نظر گرفته و تنها در مواردی که حق فسخ ایجاد شده باشد، امکان پایان دادن یک جانبه به قرارداد وجود دارد. علاوه بر این، در سال های اخیر با راه اندازی سامانه هایی مانند خودنویس و کاتب، ثبت برخی اقدامات مرتبط با قراردادهای ملکی نیز تغییراتی داشته است و آشنایی با این سامانه ها برای طرفین معامله اهمیت بیشتری پیدا کرده است.

در این مقاله در املاک مثلث به صورت کامل بررسی می کنیم که فسخ قرارداد ملکی چیست، چه تفاوتی با اقاله و ابطال قرارداد دارد، کدام قراردادهای ملکی قابلیت فسخ دارند و در چه شرایطی می توان از حق فسخ استفاده کرد.

فسخ قرارداد ملکی چیست؟

فسخ قرارداد ملکی به معنای پایان دادن یک جانبه به یک قرارداد معتبر بر اساس قانون یا توافق طرفین است. در واقع، زمانی که قانون یا مفاد قرارداد به یکی از طرفین حق فسخ داده باشد، او می تواند بدون نیاز به رضایت طرف مقابل قرارداد را منحل کند.

برای مثال، تصور کنید فروشنده متعهد شده است ملکی را بدون بدهی و بدون بازداشت به خریدار منتقل کند، اما بعد از معامله مشخص می شود ملک در رهن بانک قرار دارد یا توقیف شده است. اگر شرایط قانونی وجود داشته باشد، خریدار ممکن است بتواند قرارداد را فسخ کند و ثمن پرداختی خود را پس بگیرد.

نکته مهم این است که فسخ تنها نسبت به قراردادهای صحیح و معتبر قابل اعمال است. اگر قراردادی از ابتدا به دلایل قانونی باطل باشد، دیگر موضوع فسخ مطرح نخواهد بود؛ زیرا قراردادی که از ابتدا اعتبار نداشته، اصولا اثری هم ایجاد نکرده است.

حق فسخ ممکن است به سه شکل ایجاد شود:

• بر اساس قانون و خیارات پیش بینی شده در قانون مدنی
• بر اساس شرطی که طرفین در قرارداد درج کرده اند
• بر اساس تخلف یکی از طرفین از تعهدات قراردادی

به همین دلیل، قبل از هر اقدامی باید متن قرارداد و شرایط قانونی به دقت بررسی شود تا مشخص شود آیا امکان فسخ وجود دارد یا خیر.

تفاوت فسخ، اقاله و ابطال قرارداد

یکی از رایج ترین اشتباهات در دعاوی ملکی، استفاده نادرست از اصطلاحات فسخ، اقاله و ابطال قرارداد است. هر کدام از این مفاهیم آثار حقوقی متفاوتی دارند و شرایط اجرای آنها نیز یکسان نیست.

فسخ قرارداد

فسخ به معنای برهم زدن قرارداد توسط یکی از طرفین است؛ البته تنها زمانی که قانون یا قرارداد چنین حقی را به او داده باشد.

در فسخ، رضایت طرف مقابل الزامی نیست و اگر شرایط قانونی فراهم باشد، شخص می تواند حق فسخ خود را اعمال کند.

مثال: فروشنده در موعد مقرر سند رسمی را منتقل نمی کند و در قرارداد برای خریدار حق فسخ پیش بینی شده است.

اقاله قرارداد

اقاله یا تفاسخ زمانی اتفاق می افتد که هر دو طرف معامله با رضایت کامل تصمیم بگیرند قرارداد را برهم بزنند.

در اقاله، هیچ یک از طرفین بر دیگری برتری ندارد و اصل بر توافق مشترک است. به همین دلیل، اگر یکی از طرفین مخالف باشد، اقاله امکان پذیر نخواهد بود.

مثال: خریدار و فروشنده پس از چند روز تصمیم می گیرند معامله انجام نشود و هر دو برای لغو قرارداد توافق می کنند.

در بسیاری از معاملات ملکی، مخصوصا زمانی که اختلاف جدی میان طرفین وجود ندارد، اقاله ساده ترین و کم هزینه ترین راه پایان دادن به قرارداد محسوب می شود.

ابطال قرارداد

ابطال قرارداد با فسخ تفاوت اساسی دارد. در ابطال، قرارداد از ابتدا به دلیل وجود ایراد قانونی فاقد اعتبار شناخته می شود.

به عنوان نمونه، اگر فروشنده مالک واقعی ملک نباشد یا قرارداد برخلاف قوانین آمره تنظیم شده باشد، ممکن است دادگاه حکم به بطلان قرارداد صادر کند.

در این حالت، موضوع فسخ مطرح نیست؛ زیرا قرارداد اصولا صحیح نبوده است.

تفاوت فسخ، اقاله و ابطال در یک نگاه

شناخت تفاوت این سه مفهوم اهمیت زیادی دارد؛ زیرا انتخاب اشتباه مسیر حقوقی ممکن است باعث رد دعوا یا از بین رفتن برخی حقوق قانونی شود.

قراردادهای ملکی قابل فسخ کدام اند؟

همه قراردادهای ملکی شرایط یکسانی ندارند. قانون مدنی قراردادها را از نظر امکان برهم زدن به دو دسته اصلی تقسیم کرده است: قراردادهای لازم و قراردادهای جایز.

شناخت این تقسیم بندی به شما کمک می کند بدانید آیا اصولا امکان فسخ قرارداد وجود دارد یا خیر.

قراردادهای لازم

قرارداد لازم قراردادی است که پس از امضای آن، هیچ یک از طرفین حق برهم زدن قرارداد را ندارند؛ مگر اینکه قانون یا خود قرارداد چنین حقی را پیش بینی کرده باشد.

بیشتر قراردادهای ملکی در همین دسته قرار می گیرند.

از جمله مهم ترین آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• مبایعه نامه خرید و فروش ملک
• قرارداد پیش فروش ساختمان
• قرارداد صلح ملکی
• قرارداد مشارکت در ساخت
• قرارداد انتقال سرقفلی
• بسیاری از قراردادهای رسمی مربوط به املاک

در این قراردادها صرف تغییر نظر یا پشیمانی، دلیل قانونی برای فسخ محسوب نمی شود. بنابراین اگر شخص بدون داشتن حق فسخ از انجام تعهدات خودداری کند، ممکن است مسئول جبران خسارت طرف مقابل نیز باشد.

قراردادهای جایز

قرارداد جایز قراردادی است که حداقل یکی از طرفین بتواند هر زمان که بخواهد آن را برهم بزند؛ مگر اینکه قانون محدودیتی ایجاد کرده باشد.

در حوزه املاک، تعداد قراردادهای جایز نسبت به قراردادهای لازم کمتر است؛ اما نمونه هایی از آنها وجود دارد.

برای مثال:

• عقد وکالت برای فروش ملک
• برخی قراردادهای امانی
• قرارداد عاریه یا اذن در موارد خاص

در این نوع قراردادها، امکان پایان دادن به رابطه حقوقی آسان تر از قراردادهای لازم است.

چرا شناخت نوع قرارداد اهمیت دارد؟

بسیاری از افراد تصور می کنند هر قراردادی را می توان با ارسال اظهارنامه یا اعلام شفاهی فسخ کرد؛ در حالی که چنین برداشتی کاملا نادرست است.

اگر قرارداد از نوع لازم باشد، شخص باید ابتدا بررسی کند که آیا حق فسخ برای او ایجاد شده است یا خیر. در غیر این صورت، اعلام فسخ هیچ اثر قانونی نخواهد داشت و حتی ممکن است خود او به دلیل عدم انجام تعهدات، مسئول پرداخت خسارت شود.

به همین دلیل، پیش از هر اقدام برای فسخ قرارداد ملکی، باید نوع قرارداد، مفاد آن و شرایط قانونی به دقت بررسی شود. در بسیاری از پرونده های ملکی، همین بررسی اولیه از طرح دعاوی اشتباه و هزینه های اضافی جلوگیری می کند.

در بخش بعدی می‌توان به صورت کاملا سئو شده وارد دلایل قانونی فسخ قرارداد ملکی، خیارات، شرایط قانونی اعمال فسخ، مدارک لازم و مراحل قانونی فسخ شد تا مقاله از نظر محتوایی کامل و رقابتی باشد.

همچنین برای کسب اطلاعات بیشتر میتوانید مقاله سامانه خودنویس در قراردادهای ملکی را بخوانید.