مالیات برای املاک

مالیات برای املاک

مشاورین املاک یکی از اصناف بسیار مهم در کشور هستند و بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بازارهای موجود است و نقش به سزایی در اقتصاد کشور ایفا می‌کند. به همین دلیل، نمی‌توان اهمیت صنف مشاورین املاک، در زمینه معاملات املاک و مستغلات را در نظر نگرفت. و یکی از بحث های مهم، بحث مالیات برای این صنف است. یکی از روش‌های تامین منابع موردنیاز هر کشوری، مالیاتی است که از مردم آن کشور مطابق قانون گرفته می شود. در ایران نیز هر کسب وکاری که درآمد داشته باشد، باید شخص صاحب آن کسب و کار نسبت به پرداخت مالیات بر ارزش افزوده آن اقدام نماید.

مالیات در کشور به دو دسته مالیات‌های مستقیم و غیرمستقیم تقسیم می‌شوند و مالیات‌های مستقیم نیز خود به دو دسته مالیات بر درآمد و مالیات بر دارایی تقسیم می شود. با توجه به این تقسیم، مالیات املاک و مستغلات یکی از انواع مالیات های مستقیم است. در قانون برای مالیات مربوط به املاک و مستغلات چند نوع مالیات پیش بینی شده است، که این مالیات‌ها به مالیات بر فروش املاک ، مالیات بر ساخت ‌و ساز و مالیات بر درآمد املاک قسمت می شوند.

مالیات بنگاه های املاک چگونه محاسبه می‌شود؟

مالیات این صنف، بر اساس ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می شود که بر اساس این ماده قانونی، مالیات هر صنف به شکل زیر محاسبه می‌شود:

کسب و کارهای با درآمد تا ۵۰ میلیون تومان مشمول ۱۵% مالیات، کسب و کارهای با درآمد تا ۱۰۰ میلیون تومان مشمول ۲۰% مالیات و کسب و کارهای با درآمد بیشتر از ۱۰۰ میلیون تومان مشمول ۲۵% مالیات می شوند. بنابراین بسته به سطح درآمد از کمسیون خرید و فروش یا اجاره باید به مقدار ذکر شده، مالیات پرداخت شود. درآمدهای مورد اشاره، سهم خالص درآمد هستند؛ درآمد خالص یعنی سود حاصل شده نهایی پس از کسر هزینه‌های قابل قبول مالیاتی. به عبارت دیگر، اگر درآمد در هر سال مالیاتی فرضاً ۲۰۰ میلیون تومان باشد و از این مبلغ ۱۵۵ میلیون تومان هزینه کسب و کار شده باشد، مالیات ۱۵% محاسبه می‌شود، چرا که درآمد خالص حاصل شده کمتر از ۵۰ میلیون تومان است.

همچنین، بر اساس ماده ۱۰۱ قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاصی که اظهارنامه ‌های مالیاتی را به موقع و منظم برای سازمان امور مالیاتی ارسال کنند، مشمول معافیت‌های مالیاتی خواهند شد. مبلغ معافیت مالیاتی هر سال تغییر می‌کند. علاوه بر این، کلا به ازای هر ۱۰% افزایش درآمد ابرازی مؤدی مشمول مالیات، نسبت به درآمد سال گذشته مالیاتی آن، ۱ واحد درصد و حداکثر تا ۵ واحد درصد از نرخ‌های ذکر شده در بالا کاسته می‌شود. اما شرطی برای برخورداری از این تخفیف مالیاتی وجود دارد که آن، تسویه بدهی‌های مالیاتی قبلی و تسلیم به موقع اظهارنامه یا صورتحساب‌های الکترونیکی می باشد. اما نکته ای وجود دارد که در تبصره دوم ماده ۱۰۱ قانون مالیات‌های مستقیم آمده است، و آن این است که چنانچه هر شخص حقیقی بیشتر از یک واحد شغلی داشته باشد؛ درآمدهای خالص او از این پایگاه‌ها جمع شده و تنها از یک معافیت مالیاتی برخوردار خواهد شد.

وجود قانون خاص برای مالیات مشاورین املاک

مشکل بزرگی که در زمینه محاسبه مالیات بنگاه داران وجود دارد، اثبات درآمد حقیقی آن هاست. این نوع کسب و کار تراکنش های غیر درآمدی زیادی دارند، مثلا در یک معامله خرید ملک ممکن است فرد خریدار مبلغی را به عنوان بیعانه به حساب مشاورین املاک واریز کند که این مبلغ طبیعتا جزو درآمد آنان محسوب نمی شود. به همین دلیل، سازمان امور مالیاتی برای محاسبه مالیات مشاورین املاک از بخشنامه ۲۰۰۹۹۱۶ کمک می گیرد که این بخشنامه یکی از مبناهای اصلی برای محاسبه مالیات آژانس‌های مشاوره املاک است و با این بخشنامه به خوبی تراکنش‌های درآمدی را از غیر درآمدی تفکیک می شوند.

اگر چنانچه در اظهارنامه‌های مالیاتی، مبلغ درآمد کمیسیون از مبلغ کل واریزی‌ها کسر نشود، مالیات بر کل تراکنش‌های اعمال می‌شود. به عنوان مثال چنانچه در یک سال مالیاتی، یک معامله ای صورت گرفته است که ۱۰۰ میلیون تومان کمیسیون داشته است ولی ۵۰۰ میلیون تومان هم به عنوان ودیعه دریافت شده است، چنانچه این دو مبلغ را در اظهارنامه مالیاتی کم نشود، مالیات بر ۶۰۰ میلیون تومان قرار خواهد گرفت، نه ۱۰۰ میلیون تومان که درآمد واقعی بوده است.

کلام پایانی

مالیات مشاورین املاک دارای الگوی خاصی نیست و تنها باید دقت کرد که، درآمدهای واقعی را از تراکنش‌های غیردرآمدی تفکیک کنند. همچنین برای اینکه دچار مشکلات محاسباتی نشوند، بر اساس بخشنامه ۲۰۹۹۱۶ عمل کرده و برای تمامی معاملات کد رهگیری دریافت کنند. البته توصیه میکینم که با مشاوران حقوقی برای انجام همه کارها به خصوص پرداخت مالیات مشورت نمایید.