سند مشاع

سند مشاع

یکی از انواع اسناد در قانون، سند مشاع است که به معنای مالکیت چند نفر بر یک مال واحد می باشد. سند مشاع می تواند برای انواع مختلف اموال، اعم از اموال منقول و غیر منقول صادر شود، اما این اصطلاح، غالبا برای اموال غیر منقول نظیر زمین و ملک به کار برده می شود. استفاده از مال برای همه مالکان امکان‌پذیر است و هر گونه تصمیم برای فروش، ساخت و یا تعمیر آن با تایید مالکان صورت می‌گیرد. در واقع همه‌ی مالکان حق دخل و تصرف در صورت رضایت دیگری دارند. در این سند چند نفر مالک هستند و بخش مالکیت هر شخص مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.

دریافت سند ملک مشاع

زمانی که مالکین برای دخل و تصرف در مورد ملک تصمیم می‌گیرند، باید سهم خود را از ملک مشاع مشخص کنند و در نتیجه اقدام به دریافت سند مجزا می‌کنند. با تقاضای یکی از مالکین هم این تقسیم صورت می‌گیرد و تفکیک سند اتفاق می‌افتد و هر کدام از مالکین به صورت مجزا سند دریافت می‌کنند.

مراحل سند زدن ملک مشاعی

زمانی که تصمیم به گرفتن سند مجزا گرفته می‌شود، باید این مراحل به ترتیب طی شود:

• ارائه درخواست تفکیک سند به اداره ثبت
• مشخص شدن سهم هر یک از اعضا
• تنظیم تقسیم نامه
• تنظیم صورت مجلس تفکیکی شامل مشخصات دقیق و کامل سهم تقسیم شده هر یک از اعضا
• ارسال اصل مدارک مربوط به ملک مشاع و تقسیم نامه به اداره ثبت اسناد
• ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسنادی جداگانه برای هر کدام از مالکین

سند زدن ملک مشاع به صورت شش دانگ

در صورت خرید ملک مشاع و یا مالک تمام آن شدن با پرداخت قدرالسهم، به دو صورت می‌توانید سند شش دانگ را به نام بزنید:

• ملک مشاع قبل از ثبت منتقل می‌شود.
• ملک مشاع بعد از ثبت منتقل می‌شود.

انتقال سند قبل از ثبت ملک

براساس ماده ۱۱۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هر زمان ملک مشاع از طرف چند نفر درخواست ثبت شود و قبل از ثبت ملک به یک نفر منتقل شود با تذکر به اسامی متقاضیانی که ملک به نام آنها آگهی شده است و انتقال داده‌اند به نام منتقل الیه در جایی ثبت شده و سند مالکیت تمام ملک صادر می‌شود.

انتقال ملک مشاع بعد از ثبت ملک

مطابق ماده ۱۱ آیین‌نامه قانون ثبت، هر گاه ملک مشاع در نتیجه انتقالات به یک نفر منتقل شود اسناد مالکیت قبلی باطل شده و سند مالکیت جدید صادر می‌شود. براساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی، هریک از شرکا نیز می‌تواند بدون رضایت شرکای خود، سهم خود را جزئی یا کلی به شخص ثالثی منتقل نماید و همچنین براساس ماده ۱۰۴ آیین‌نامه قانون ثبت، هنگام انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین ملک، سند معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و خلاصه آن در دفتر املاک زیر ثبت ملک نیز ثبت می‌شود.

الزام به تنظیم سند ملک مشاع

هیچ کدام از مالکان ملک مشاع قبل از تفکیک ملک نمی‌توانند برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند. بنابراین مالکین برای تنظیم سند، باید ابتدا سهمشان را تفکیک کرده و بعد از آن اقدام به تنظیم سند رسمی کنند و یا تمام مالکین تفکیک و تنظیم سند را در یک دادخواست مطرح کنند. اگر یکی از مالکان برای فروش سهم خود از ملک مشاع اقدام کند، باید تنظیم سند به نام خریدار انجام شود، در غیر این صورت خریدار می‌تواند درخواست الزام به تنظیم سند ملک مشاع را به دادگاه ارائه داده و فروشنده را موظف کند تا ملک فروخته شده در سهم خود را با تنظیم سند تحویل دهد.

ملک مشاع چیست؟

ملک مشاع ملکی است که بیش از یک نفر در عرصه (زمین) و اعیان (بنا) یک ملک، زمین، مغازه و ... ، با یگدیگر شریک باشند، البته بدون آنکه سهمشان از زمین مشخص باشد. به تعبیری دیگر، شرکای ملک مشاعی در تمام جزء ملک با هم شریک هستند و سهمشان در ملک پراکنده است.

مشاع در مقابل مفروز قرار دارد و مفروز به این معناست که هر یک از شرکا سهمش معین و مشخص است. یکی از مصداق‌های مال مشاع، قرارداد‌های مشارکت در ساخت است. به همین جهت باید حتما در ابتدای انعقاد قرارداد نحوه تقسیم واحد ها مشخص شود تا با چالش مواجه نشد.